A Lei de concentração de atos na matrícula X a diligência do adquirente de boa-fé
Por Mariana Amorim Arruda e Pedro Castelo Branco da Fonseca Jucá
Em 19.02.2015, entrou em vigor a Lei nº 13.097/15 (Lei 13.097/15) que estabeleceu que não poderão ser opostos a terceiros de boa-fé os atos jurídicos precedentes que não estiverem averbados ou registrados na matrícula do imóvel.
Assim, os atos que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos anteriores, quando as seguintes informações não estiverem registradas ou averbadas, conforme o caso, na matrícula do imóvel: (i) citação em ações reais ou pessoais reipersecutórias; (ii) constrição judicial, ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença; (iii) restrição administrativa ou convencional a direitos registrados, indisponibilidade ou outros ônus; e (iv) outras ações que possam reduzir o proprietário à insolvência.
Nota-se que o objetivo da Lei 13.097/15 é concentrar, na matrícula, as informações necessárias para que o adquirente de boa–fé avalie a ocorrência ou não de fraude à execução, quando da aquisição de bem imóvel. Para tanto, o legislador estipulou o prazo de dois anos, contados do início da vigência da Lei 13.097/15 (19.02.2015), para que os atos jurídicos anteriores a 19.01.2015 fossem registrados e averbados na matrícula. Este prazo encerrou-se em 19.02.2017. Quanto aos atos posteriores (i.e., 19.01.2015), a Lei estipulou que poderiam ser registrados e averbados a partir da sua entrada em vigor, em 19.02.2015.
A intenção do legislador foi tornar a aquisição do imóvel mais simples, centralizando, na matrícula, todas as informações sobre o proprietário e o imóvel, o que, a princípio, tornaria desnecessário o pedido das usuais certidões negativas de débito e certidões de distribuidores.
Contudo, essa conduta não nos parece prudente, porque a própria Lei 13.097/15 (i) excepciona, no parágrafo único do artigo 54, os atos que poderão ser opostos a terceiros de boa-fé: casos de alienação que são ineficazes em relação à massa falida (artigos 129 e 130 da Lei no 11.101/05) e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independem de registro de título de imóvel; e (ii) contém dispositivos que conflitam com normas, por exemplo, do novo Código de Processo Civil (artigo 792, IV) e do Código Tributário Nacional (qualifica como fraude a alienação a partir da simples inscrição do crédito fiscal em dívida ativa).
Portanto e em que pese a boa intenção da Lei 13.097/15, é altamente recomendável que o adquirente de boa-fé mantenha conduta diligente, obtendo e avaliando as certidões e os documentos de praxe ainda não registrados e averbados na matrícula, para que a aquisição de um bem imóvel seja concretizada de forma segura. Essa ainda é posição consolidada da jurisprudência.