Jurisprudência: Covid-19 e contratos de locação comercial
O presente informativo tem a finalidade de apresentar três recentíssimos julgados, que já tiveram que lidar com as dificuldades de adimplemento contratual e/ou execução de sentenças relativas a contratos de locação, causadas pelo complexo cenário atual da pandemia mundial.
1) Os efeitos da pandemia ainda são muito recentes para contratos de locação de longa duração e o judiciário não pode obrigar a parte a revisar as condições contratuais livremente pactuadas
Decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, de 01/04/2020. A petição inicial foi indeferida sem resolução do mérito. A empresa autora, locatária de imóvel para fins não-residenciais, ajuizou a ação, em razão do impacto da pandemia em suas atividades, alegando que a locadora teria o dever de negociar as condições contratuais, em razão do ônus excessivo, decorrente de evento superveniente, afirmando se tratar de hipótese que a suspensão da atividade comercial causada pela pandemia se enquadra na possibilidade de resolução contratual por onerosidade excessiva. Os principais pedidos foram: (i) a concessão liminar de cautela liminar para afastar o dever de pagar alugueis enquanto durarem os efeitos da pandemia, bem como afastar a possibilidade de ser considerada a locatária em mora e/ou retomado o imóvel locado (nota-se que o pedido era suspender o pagamento e não o perdão do pagamento); ou (ii) a locadora seja compelida a renegociar as condições contratuais. Todavia, a decisão ressaltou que o judiciário não pode obrigar a parte a revisar as condições contratuais e considerou que a intervenção estatal nos contratos deve ser limitada e não se justifica em razão da pandemia, considerando os limitados efeitos das medidas de fechamento das empresas, que ocorreram no final de março e tem data certa para terminar (início de abril). Assim, indeferiu a petição inicial, para que o contrato seja cumprido, já que é fruto da liberdade contratual. Vide abaixo texto transcrito:
“Trata-se de tutela cautelar pleiteada para que sejam suspensos os efeitos de cláusulas de contrato de locação, especialmente quanto à mora pelo não pagamento de locativos, enquanto perdurar a pandemia de COVID-19 ou, subsidiariamente, enquanto a ré locadora se negar a renegociar débitos e termos contratuais. Impõe-se o indeferimento da petição inicial, ante a ausência de interesse de agir da parte autora. Em que pese a excepcionalidade da situação global atualmente enfrentada, o judiciário não pode compelir a locadora a negociar contra seus interesses, o que certamente violaria o princípio da liberdade contratual, insculpido no artigo 421 do Código Civil. Importante salientar que as medidas adotadas em combate ao COVID-19 são temporárias, não se justificando a intervenção estatal na relação jurídica privada existente entre as partes, afastando-se portanto qualquer pretensão relativa à aplicação do parágrafo único do artigo acima mencionado à espécie. Note-se, inclusive, que o pedido carece de razoabilidade posto que as medidas de fechamento foram implementadas em data recente (24/03), quando já transcorrido, por sinal, dois terços do mês de vigência do locativo em pleno funcionamento; tem, no momento, termo final certo (07/04), incumbindo a Autoridade Administrativa regular eventual medida com enfoque econômico, o que não ocorre. (Tutela Cautelar Antecedente – Processo nº 1027443-02.2020.8.26.0100 – 8ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo/SP – Juiz Helmer Augusto Toqueton Amaral)
2) Equilíbrio contratual e autocomposição necessária.
Ainda, é necessário mencionar a decisão de 01/04/2020 do TJ-DF, que embora tenha acatado, em teoria, a teoria da imprevisão, em razão do abalo no funcionamento do escritório de advocacia de médio porte, provocada pela pandemia, ressalvou que a situação do locador no contexto do contrato a ser revisado também deve ser analisada. O tribunal enfatizou que a regra é a obrigatoriedade dos contratos, mas, “(…) Em situações como a presente, de calamidade, entretanto, o Poder Judiciário deve atuar de forma a mitigar as consequências da crise, distribuindo os prejuízos econômicos de forma adequada, de maneira a não agravar ainda mais a situação de depressão econômica.” Em razão disso, deferiu o pedido de antecipação de tutela recursal, em agravo de instrumento, para reduzir o valor da locação por 3 meses, “devendo eventual compensação, se existir, ser verificada apenas quando do julgamento do mérito, quando se terá maiores elementos para verificar as condições econômicas do locador.” O tribunal reforçou que “eventual postergação da redução ou cessação dela poderá ser analisada quando da apresentação das Contrarrazões ao Agravo de Instrumento, em razão do avanço da Pandemia ou das condições econômicas do locador.” Por fim, o juiz enfatizou a importância de as Partes buscarem uma solução adequada a elas, através da autocomposição: “Conclamo as partes à autocomposição, pois elas mesmas têm o conhecimento exato de suas capacidades econômicas e de mitigação de prejuízo para fins de manutenção, ao fim, do Contrato. (…)” (Agravo de Instrumento – Processo 0707596-27.2020.8.07.0000 – TJ-DF).
3) A revisão judicial dos contratos deve levar em conta a situação de ambas as Partes do contrato.
Em São Paulo, já se obteve decisão no último dia 02/04/2020, embora temporária, reduzindo o valor do aluguel para 30% do valor original para a empresa locatária que desenvolve atividade de restaurante, em razão da pandemia e da queda abrupta nos rendimentos da locatária, autora da ação. O pedido inicial foi pela suspensão da exigibilidade dos alugueis, enquanto durar a pandemia, ou até que haja acordo entre as partes, mas, foi determinada emenda da inicial, para que a autora apresentasse pedido subsidiário, ofertando eventual quantia mínima a ser paga, nos termos do artigo 317 do Código Civil, que possibilita ao juiz corrigir a prestação quando “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”, assegurando o quanto possível o valor real da prestação. A autora manifestou-se então, propondo o pagamento de 10% do valor dos alugueis. O juiz, entretanto, negou o pedido, afirmando que, se de um lado foi demonstrada a alteração da base objetiva do contrato, com o fechamento de atendimento ao público e a as medidas de redução da circulação de pessoas, a revisão judicial deve visar a manutenção do equilíbrio contratual a ambas as partes. O caso específico, envolve parte locadora que é pessoa física e, segundo o juiz, a suspensão do pagamento objetivado pela locatária, transferiria à parte locadora o ônus financeiro do qual busca a locatária se livrar. Assim, autorizou provisoriamente, podendo tal decisão ser alterada após ouvir a parte locadora, a redução de 70% do valor do aluguel, conforme trecho transcrito: “Desse modo, cabível a revisão episódica dos alugueres, com a finalidade de assegurar a manutenção da base objetiva, para ambas as partes, gerando o menor prejuízo possível a elas, dentro das condições de mercado existentes.