MP do Agro
Por Tatiana Bonatti Peres
O presidente da República, Jair Bolsonaro, sancionou em 07/04/2020 a chamada “MP do Agro”, que, após os vetos, originou a Lei 13.986/2020.
A nova lei trata de operações de crédito realizadas pelo produtor rural.
Dentre as medidas que merecem destaque, duas merecem ser apontadas do ponto de vista imobiliário.
A primeira se refere à alteração da Lei 5.709/71, de modo a permitir, afastando as restrições da referida Lei nas seguintes hipóteses: (a) a constituição de garantia real, inclusive a transmissão de propriedade fiduciária, a pessoa jurídica nacional com capital estrangeiro ou estrangeira; e (b) o recebimento de imóvel em liquidação de transação com pessoa jurídica, nacional ou estrangeira, ou pessoa jurídica nacional da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e que residam ou tenham sede no exterior, por meio de realização de garantia real, de dação em pagamento ou de qualquer outra forma.
A segunda medida é a possibilidade de criação do patrimônio rural em afetação, não só para a garantia das CPRs (Cédulas de Produto Rural), representativas de promessa de entrega de produtos rurais e previstas na Lei 8.929/94, tal como alterada, mas também para a CIR – Cédula Imobiliária Rural, instituída pela Nova Lei, título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, representativa de promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade, garantida pelo patrimônio rural em afetação.
Os bens e os direitos integrantes do patrimônio rural em afetação não se comunicam com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do proprietário ou de outros patrimônios rurais em afetação por ele constituídos, desde que vinculados a CIR ou CPR, nas condições das cédulas.
Enquanto vigente a CIR ou CPR, o bem objeto de patrimônio de afetação é impenhorável (não podendo ser objeto de constrição judicial), inalienável, ficando também impedido de ser utilizado para realizar ou garantir o cumprimento de qualquer outra obrigação assumida pelo proprietário estranha àquela a qual esteja vinculado; e de ser realizado o seu parcelamento. Ademais, não se sujeitam aos efeitos da falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário de imóvel rural e não integram a massa concursal.
O proprietário de imóvel rural poderá constituir patrimônio de afetação sobre seu imóvel rural ou fração dele, mediante solicitação ao cartório de registro de imóveis competente, sendo abrangida na afetação as benfeitorias e acessões, mas não os bens móveis e semoventes.
Além da prova de titularidade do imóvel e inexistência de ônus prévios sobre o mesmo e certidões de prova de regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária do requerente do proprietário (as certidões negativas de débitos fiscais perante as Fazendas Públicas, bem como de distribuição forense e de protestos do proprietário do imóvel, tanto no local de seu domicílio quanto no local do imóvel), são documentos exigidos pela Lei Nova para a constituição do patrimônio de afetação, além dos seguintes: inscrição do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), prova de regularidade do CAR e certificação do georreferenciamento pelo INCRA do Imóvel ou da área objeto do patrimônio de afetação; regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária do requerente, a prova de atos que modifiquem ou limitem a propriedade do imóvel, o memorial de que constem os nomes dos ocupantes e confrontantes com a indicação das respectivas residências; planta georreferenciada do imóvel, obtida a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica; e as coordenadas dos vértices definidores dos limites do patrimônio afetado, georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional adotada pelo Incra para certificação do imóvel perante o Sigef/Incra.
Como se vê, a manutenção da situação cadastral regular do imóvel é essencial para o produtor rural que precise obter financiamentos.